2019年2月底，笔者应邀前往台湾交通大学管理学院运输与物流管理学系，为80多位硕士生做了一场演讲，演讲题目是：“科技与资本翻转物流”。
从日本雅玛多及佐川急便运输集团，发展时空玄关的综合物流园区开始，到如何为客户创造价值；也谈到日本物流地产业正跨入提供金融、大数据及AI智慧物流设备的租赁；日本果蔬批发市场转型，成为具中央厨房与截切加工功能一体的物流园区及批发零售体验市场，以及超市共同运输的作法，种种改变，正在改变日本物流生态。
普洛斯的现代物流创新
再谈到中国大陆物流的创新与新零售发展概况，还提到了物流地产业的创新改变。现代物流地产业的创新模式是什么呢？以目前世界最大的物流地产商——普洛斯为例，普洛斯所投资的物流地产中，中国约3,000多万平方米；日本、巴西、美国、欧洲、印度等约2,000多万平方米；普洛斯成立了两家资本公司——钟鼎投资与隐山资本，负责投资第三方物流、运输公司、运输平台、食材供应链平台与物流系统设备商等，现已投资超过100家公司；普洛斯还设有金融平台，产业园区投资平台与基金管理公司。这些产业的发展，已形成现代物流地产的生态圈，彼此共存共荣。科技正在推动物流产业的进步，现代物流地产商夹持资本，在AI上、大数据上积极推进，让AIoT来重构整个物流生态圈。举例来说，普洛斯投资了数家快递快运公司，以及一家以智慧运输平台为核心的北京汇通天下物联科技有限公司（品牌：G7），为货主与司机配载货物，为司机提供智慧运输的解决方案，以会员费与相关服务费作为收入，短短不到十年，整个平台已有6万多家客户、80万多辆货车加入。也就是说：普洛斯租赁仓库给物流及运输服务商，普洛斯将G7的服务提供给物流及运输商；普洛斯也投资物流设备商，购买物流设备租赁给物流及运输商，同时让设备商有更多业务，更加壮大；普洛斯还投资食材销售平台公司，将食材流通的物流业务，委托给所投资的第三方物流公司，普洛斯因为整合了物流全生态，就成为一个拥有科技的物流地产平台，更多的资本又选择与普洛斯合作，如此环环相扣，形成物流生态圈。
台湾地区物流地产业现状
台湾地区早期仓库的租赁业务，大多由土地所有人（私人或企业，即下文地主）自建或是私人（或企业）租地盖仓库出租方式，这种仓库型态大都为7年或15年折旧，仓库兴建以最少的成本，做到牢固耐用等级就行，而兴建的资金来源，大部分为银行借贷，这类仓库我们统称为地主仓库。早期的仓库较为简陋，而近十年来的仓库，则有大幅改善，许多为客户量身订制的仓库，有的是钢结构仓，有的是RC结构仓，但租赁业务型态依旧只有租赁单向而已。台湾地区规模最大的地主仓库为桃园苏先生，拥有超过200万平方米的仓库面积，此外丰稳/宝仓、昶捷、立兴投资、厚生橡胶、勤益纺织、立益纺织等企业，也都有超过50万平方米以上的租赁仓储面积。因为只做仓库租赁业务，而营造工程委外，企业内部并不需要很多不同部门的员工。而现代化物流地产商，则是由金融单位来牵头，成立物流地产开发公司，先设定投资金额与仓储面积规模，采取购买土地，直接进行投资，年租金的回报率只要3%以上就可以。因为大规模的长期投资，必须有多个负责部门，同时引进高级管理人才，以形成规模和现代化商业业态，甚至形成企业文化。一般物流地产商的租金回报率约在5%，而商业办公楼的回报率仅有2.5%而已，土地既可保值又能增值。因此有多家金融机构及大型财团，也即将跨入现代物流地产业。
自建“生态圈”的永联物流
霖园集团旗下的台湾永联物流开发公司也一样，成立短短五年，投资了新台币180亿元，已建成50多万平方米的仓库，在不久后，预计投资到新台币300亿元，将建成到100万平方米的仓库。同样的，永联已经开始建立自身生态圈了，整合新运输公司、第三方物流公司，就如同“G7”一样，搭建智慧运输平台，整合台湾地区数十万台运输车辆，与数万个货主客户，提供金融与科技的运输解决方案，引进AIoT、智慧机器人AGV与自动仓库等自动化设备，提供给客户付费使用；结合国泰世华银行，提供供应链金融的仓单质押融资服务等。接着，永联还准备进军东南亚市场，建立物流与制造产业园区，引进产业、协助销售，提供金融服务等，将台湾地区运营模式扩大到东南亚市场。
